Om ervoor te zorgen dat mensen in schone en gerenoveerde huizen kunnen wonen, kunnen genieten van wandelen in de buurt van het huis, is het noodzakelijk om het hele systeem van openbare diensten te laten functioneren, het gebruik van gemeenschappelijk eigendom goed te organiseren, te zorgen voor het comfort van de bewoners en de verbetering van het binnenplein. Wie zou dit moeten doen? Vanzelfsprekend moeten de bewoners van een flatgebouw (MKD) belangrijk werk doen om zo'n instantie te organiseren die op een kwalitatieve en tijdige manier voor de gemeenschappelijke eigendommen zorgt en het huis in hun belang schoon en netjes houdt. Het hele scala aan huisonderhoudswerkzaamheden wordt het MKD-beheer genoemd.
Hoe kan MKD precies worden geïmplementeerd?
Velen hebben gehoord over welke methoden voor het beheren van MKD momenteel bestaan. Maar vaak is er gewoon niet genoeg tijd om de details te begrijpen, hoewel deze kennis erg nuttig is.
In de huisvestingscode van de Russische Federatie zijn de methoden voor het beheer van MKD op een zeer begrijpelijke manier uiteengezet (deel 2 van artikel 161). Ze zijn echter niet allemaal van toepassing op elk huis. Als er minder dan dertig appartementen in het MKD zijn,huisvestingswetgeving biedt direct beheer als een manier om MKD te beheren. In dit geval worden contracten met leveranciers, reparateurs, schoonmakers en andere werknemers gesloten door appartementseigenaren, die verantwoordelijk zijn voor inspectieorganisaties en boetes betalen in geval van problemen op het gebied van brandveiligheid, ongevallen, vroegtijdige ophaling van afval. Het beheer wordt meestal uitgevoerd door een initiatiefgroep van bewoners of een geselecteerde vertegenwoordiger op pro bono basis. Maar het uitvoeren van activiteiten voor het onderhoud en de exploitatie van MKD is veel werk, daarom is het redelijk om directe besturing te installeren als een manier om MKD in kleine huizen te beheren. Elke huurder heeft zijn eigen visie op het beeld van een ideale woning en entree, dus het aantal bewoners is direct van invloed op het vermogen om tot een compromis te komen en beïnvloedt de kans op conflicten en misverstanden.
De tweede optie voor het beheer van MKD, gespecificeerd in de Huisvestingscode, is het beheer van een bepaald type rechtspersoon. Zo'n persoon kan met name een Vereniging van Eigenaren (VvE), een Wooncoöperatie (HC) of een andere gespecialiseerde Consumentencoöperatie (PC) zijn. Met deze beheermethode machtigen appartementseigenaren de juridische entiteit om contracten te ondertekenen voor lopende reparaties en voor alle aspecten van de exploitatie van huiseigendommen, evenals voor de levering van watervoorziening, sanitaire voorzieningen, verwarming en andere diensten.
De derde optie is het sluiten van een overeenkomst met een beherende organisatie die alles zal uitvoerenscala aan diensten voor MKD en tegelijkertijd verantwoordelijk zijn voor mogelijke schendingen van de vereisten van de Russische wetgeving voor de inspectie-autoriteiten.
Wie maakt de keuze om de MKD te beheren?
Appartementseigenaren hebben niet alleen zeggenschap over hun vierkante meters, maar moeten ook de gemeenschappelijke eigendom in goede staat houden. Daarom bevat de huisvestingscode van de Russische Federatie een richtlijn voor huiseigenaren om te beslissen hoe hun huis zal worden beheerd. Alvorens een methode voor het beheer van een MKD te kiezen, moeten appartementseigenaren hun specifieke kenmerken bestuderen, welke het meest geschikt is voor het huis, rekening houdend met de leeftijd, staat en andere kenmerken, en dit in verband brengen met de bereidheid van de eigenaren om hun eigen huis beheren en energierekeningen op tijd betalen.
De uiteindelijke keuze wordt gemaakt op een algemene vergadering van eigenaren, die persoonlijk kan worden gehouden of kan worden georganiseerd zonder de persoonlijke aanwezigheid van alle bewoners. Om een besluit van de vergadering geldig te laten zijn, moeten bewoners die samen 50 procent of meer van de stemmen hebben, ervoor stemmen. De keuze voor het beheer van de MKD door de algemene vergadering moet strikt worden aanvaard door elke huurder in de MKD, zelfs ondanks het eventuele weglaten van de vergadering zelf. Indien de vergadering bij verstek wordt gehouden, wordt als deelname aangemerkt de tijdige overdracht door de eigenaar van zijn schriftelijk besluit. Het resultaat van zo'n bijeenkomst van appartementseigenaren wordt vastgelegd in het protocol voor het kiezen van de methode voor het beheer van MKD, dat op zo'n manier bij de ingangen wordt geplaatst dat elke eigenaarappartementen zonder mankeren kende hem. Openbare plaatsing geschiedt door de initiatiefnemer van de vergadering binnen tien dagen na het nemen van het besluit. Op dezelfde manier wordt door de organisatie van een algemene vergadering de mogelijkheid gerealiseerd om de methode van beheer van MKD te veranderen.
Al het bovenstaande heeft te maken met huizen die al bezet zijn. Maar bij nieuwbouwwoningen is de situatie anders. Het komt vaak voor dat in een nieuwbouwwoning niet alle huurders het eigendomsrecht hebben, dit zijn bijvoorbeeld lankmoedige aandeelhouders. Vanwege het feit dat dergelijke burgers volgens de huisvestingswetgeving geen stemrecht hebben over de kwestie van het bepalen van de vorm van het beheer van een huis, wordt het onmogelijk om een manier te kiezen om dit huis te beheren.
Wat gebeurt er als de MKD-besturingsmethode niet is geselecteerd?
De huisvestingscode beperkt de periode waarin eigenaren de mogelijkheid hebben om het proces van het creëren van een VvE of het kiezen van een beheerorganisatie te overwegen en te organiseren.
bepaald door het bestuursorgaan. Hier heeft geen van de huurders het recht om te weigeren en is elke eigenaar verplicht om de bepalingen van de beheersovereenkomst met de geselecteerde beheerorganisatie na te leven, ongeacht of deze overeenkomst hem past of niet. Maar er is altijd een procedurelede mogelijkheid om de huidige stand van zaken te corrigeren en, vóór het verstrijken van het contract, een algemene vergadering te houden om de kwestie van het veranderen van de methode van beheer van de MKD of de beherende organisatie te bespreken.
Wat houdt het onderhoud van het pand in de MKD in?
Alle diensten en werken met betrekking tot het concept "onderhoud van gebouwen in een MKD" worden gedefinieerd door de huisvestingswetgeving. Dit concept omvat een breed scala aan diensten voor het organiseren van de levering van water, elektriciteit, gas, warmte, registratie van inwonende burgers, boekhoudkundige diensten, technische werking, sanitair onderhoud.
Technische exploitatie omvat op zijn beurt het onderhoud van technische systemen van het gebouw en reparatiewerkzaamheden. Sanitair onderhoud omvat het hele scala aan maatregelen om netheid en orde in het huis en in het aangrenzende gebied te handhaven, bijvoorbeeld reiniging, desinfectie, deratisering, desinfectie.
Wat doet de VvE?
Deze manier van beheer van MKD, als VvE, komt voor waarbij sommige huurders de uitgaven voor onderhoud van hun huis willen beheersen. De leiding van de VvE komt niet van de grond af, maar wordt altijd gecreëerd vanuit de meest actieve en geïnteresseerde bewoners. En hoewel zulke ondernemende burgers niet altijd volledige kennis hebben van de rechtsgrond en kennis op het gebied van nutsvoorzieningen, is een belangrijke factor voor succesvol werken de wens om hun woning beter te maken. Het bestuur van de VvE moet contractuele werkzaamheden uitvoeren op het gebied van schoonmaak, afvalverwerking, onderhoud van technische communicatie en andere aspectenonderhoud van het huis en het aangrenzende gebied. Het handhaven van de orde en het volgen van sanitaire en brandveiligheidsnormen is ook een belangrijke functie van de VvE. De financiële kant van het beheer omvat de aanwezigheid van een accountant in de VvE om de fondsen bij te houden die door de huurders worden overgemaakt om voor nutsvoorzieningen te betalen, evenals het geld dat wordt uitgegeven aan de behoeften van het huis. Extra inkomsten van de VvE kunnen worden verkregen uit de huur van een deel van het gemeenschappelijke eigendom.
Als de eigenaar zelf beslist of hij lid wil worden van de HOA of niet, dan heeft de HOA op haar beurt niet het recht om de toegang tot haar gelederen te weigeren, zelfs als plotseling andere leden van de HOA zal tegenwerken. De onwil om lid te worden van de VvE wordt soms in verband gebracht met de noodzaak om te betalen voor aanvullende diensten - beveiliging op de parkeerplaats en bij de ingang, bloemperken in de tuin, videocamera's op de verdiepingen. Voor leden van de VvE is namelijk betaling verplicht als het bestuur van de VvE een dergelijk besluit heeft genomen. De uitweg in deze situatie kan een individuele overeenkomst met de VvE zijn, waarin alle vergoedingen vooraf worden goedgekeurd.
Hoe werkt de beheermaatschappij?
Met de directe sluiting van een overeenkomst tussen de eigenaren en een gespecialiseerd beheerbedrijf, wordt verwacht dat het thuis onderhouds- en sanitaire diensten zal verlenen, evenals reparatiewerkzaamheden op hoog niveau, als professionele en ervaren specialisten die werkzaam zijn in de beheermaatschappij zal in staat zijn om de noodzaak en de complexiteit van het werk correct in te schatten, geschikte materialen te selecteren, de juiste uit te nodigenspecialisten. Als de beheermaatschappij met meerdere huizen werkt, zijn ook lagere kosten voor werk en diensten mogelijk. De communicatie met de beheermaatschappij is echter vaak moeilijk, en zelfs een klein incident zoals een doorgebrande gloeilamp kan enkele dagen lang hinderlijk zijn.
Overeenkomst met de beheermaatschappij: wat is het belangrijkste?
De belangrijkste stap in de procedure voor het opzetten van een van de manieren om MKD te beheren, is het ontwikkelen en sluiten van een overeenkomst met de beheermaatschappij. De inhoud van de overeenkomst is bepalend voor de toekomstige relatie tussen de huurders en de beheermaatschappij, inclusief de mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen in geval van oneerlijke uitvoering van huisonderhoudsfuncties. De tekst van het contract moet alle huiseigendommen, soorten en frequentie van werk en diensten vermelden die de beheermaatschappij zal moeten produceren, het bedrag en de timing van alle betalingen die de eigenaren moeten doen. In het contract kunt u ook de procedure voor de rapportage aan bewoners over de verrichte werkzaamheden voorschrijven. Als dit niet gebeurt, moet het rapport eenmaal per jaar naar de eigenaren worden gestuurd.
Waarom wordt de MKD-raad bijeengeroepen?
Een andere plicht van de huurders is om de raad van het huis te kiezen in het geval dat de optie met een beheermaatschappij is gekozen uit de methoden voor het beheer van de MKD. In feite zijn de belangrijkste taken van de raad het formuleren van voorstellen en het controleren van de lopende werkzaamheden. In een vergadering van eigenaren doen raadsleden voorstellen over wat er precies nodig iste repareren, welke lopende reparaties kunnen worden uitgesteld naar volgend jaar, en welke dringende maatregelen vergen, aan wie en voor welke doeleinden de gemeenschappelijke eigendom kan worden verhuurd en andere aspecten van het onderhoud van MKD en groenvoorzieningen. Tot de taken van de raad behoort ook het bestuderen van contracten en overeenkomsten die worden voorgesteld door de eigenaren te sluiten ter bescherming van de rechten en belangen van de bewoners van het huis. Op basis van de resultaten van de afweging maakt de raad zijn conclusies en aanbevelingen over alle documenten. Er kan worden gezegd dat de MKD-raad de bespreking van belangrijke kwesties op vergaderingen van eigenaren stroomlijnt, samenwerkt met de beherende organisatie en toezicht houdt op de uitvoering van de voorwaarden van de beheerovereenkomst.
Voor- en nadelen van verschillende vormen van MKD-beheer
Als we een vergelijkende beschrijving van de methoden voor het beheer van MKD uitvoeren, kunnen we de volgende conclusies trekken. Het fundamentele verschil ligt in het feit dat direct beheer de oplossing van alle problemen door de bewoners van het huis inhoudt. Terwijl de andere twee manieren om MKD te beheren u in staat stellen de verantwoordelijkheid over te dragen op de schouders van de voorzitter van de VvE of het management van de beherende organisatie. Anderzijds kun je met onafhankelijk beheer veel mobieler opereren met fondsen en de keuze van werken en diensten flexibel aanpassen aan de huidige situatie. Bewoners die het huis rechtstreeks beheren, kunnen hun reparatie- en onderhoudskosten zelfs aanzienlijk verlagen door aannemers te selecteren op basis van hun wensen voor de kosten van werk en diensten.
Tegelijkertijd een onderscheidend kenmerkovereenkomst met de beheermaatschappij zal professionele diensten ontvangen in overeenstemming met de vereisten van de wet. Bij het beheren van huurders of in de vorm van een VvE nemen mensen met speciaal onderwijs en vaardigheden niet altijd deel aan het organiseren van woningonderhoud, waardoor extra kosten kunnen ontstaan voor het opleiden van personeel op het gebied van huisvesting en gemeentelijke diensten en wetgeving. Ook beschikken beherende organisaties in de regel over gespecialiseerde apparatuur waarmee ze veel diensten op een hoger niveau kunnen aanbieden. Over het algemeen hebben alle methoden voor het beheren van MKD hun eigen nuances waarmee rekening moet worden gehouden bij het maken van een keuze.
Waar kan ik terecht als er problemen zijn met de beheermaatschappij?
Bij gebreken in het huisonderhoud (bijvoorbeeld afval niet op tijd van het containerterrein verwijderd, entree niet nat schoongemaakt, muren in de lift geschilderd en andere overtredingen) is het raadzaam om neem eerst rechtstreeks contact op met de beheermaatschappij om de problemen op te lossen. Als de beheermaatschappij niet reageert, moet een klacht ter verificatie naar de staatsinspectie worden gestuurd.
Er zijn echter alternatieve manieren om de beheermaatschappij te beïnvloeden. Zo is in St. Petersburg al enkele jaren het door het stadsbestuur gecreëerde portaal "Ons St. Petersburg" in gebruik. Op deze site kunt u een rapport plaatsen over een bestaand probleem door de juiste categorie te selecteren en ondersteunende foto's of documenten bij te voegen. Na registratie op de sitehet bericht wordt ter verwerking naar de uitvoerder gestuurd - naar de beheermaatschappij en naar de controle van het districtsbestuur. Tegelijkertijd wordt automatisch een termijn gesteld waarbinnen de opdrachtnemer verplicht is een reactie te geven op het verhelpen van het probleem. Berichtenstatistieken zijn een belangrijke indicator van het werk van districtsbesturen op het gebied van huisvesting en gemeentelijke diensten, dus de meeste berichten worden efficiënt en op tijd verwerkt.
Voor problemen met betrekking tot het bepalen van de methode voor het beheren van MKD, zijn er twee categorieën open op de portal voor het indienen van berichten: "Overtredingen bij het kiezen / wijzigen van een beherende organisatie" en "Overtredingen bij het maken van een VvE". Als er geen informatie is over de geselecteerde beheermaatschappij, kunt u ook een bericht sturen naar de categorie "Er is geen informatie over de beheermaatschappij in huis."
De portal biedt een enorme selectie van categorieën voor het plaatsen van berichten over de onbevredigende staat van gemeenschappelijk eigendom in huis en tuin. Ook kun je kapotte schommels in de speeltuin, overvolle vuilnisbakken en ongewassen trappen melden. De meest populaire categorieën voor huisonderhoud zijn "Onvoldoende staat van de voordeur" en "Geen of niet-naleving van het schema voor het schoonmaken van de ingang". In de eerste worden berichten ontvangen over de noodzaak van dringende werkzaamheden aan de huidige reparatie van de ingang, in de tweede - informatie over de schending van de sanitaire toestand van de trappenhuizen.
Bewustwording over de methoden voor het beheer van MKD, hun functies, de procedure voor het kiezen van een beheermaatschappij en het bewaken van zijn werk, stelt u in staat de meest succesvolle optie te kiezen vooronderhoud van uw woning. Om de fijne kneepjes van de huisvestingswetgeving te begrijpen, moet je behoorlijk wat tijd besteden, maar dit werk zal zijn vruchten afwerpen met goed verzorgde trappen en soepel werkende liften.
