Soorten waarde in waarderingsactiviteiten

2024 Auteur: Henry Conors | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2024-02-12 11:27

Kosten is een van de belangrijkste kenmerken van het onderwerp van een civielrechtelijke transactie. Wat zijn zijn tekenen? Hoe worden waarden geclassificeerd? Voor welk doel in het bedrijfsleven of in de vastgoedsector worden de relevante indicatoren berekend en met welke methoden?

Wat is "kosten" en "schatting"

Laten we, voordat we de soorten waarde en de bijbehorende redenen voor de classificatie ervan onderzoeken, definiëren wat het is. Er zijn nogal wat criteria die het mogelijk maken om het een ondubbelzinnig kenmerk te geven onder wereld- en Russische economen. Een van de meest populaire is deze: kosten zijn een geldsom die wordt gesteld als voorwaarde voor een transactie in het proces van interactie van subjecten van civielrechtelijke betrekkingen op het verwachte moment van overdracht van eigendomsrechten of andere mechanismen voor het gebruik van een object. Op zijn beurt wordt het begrip "beoordeling" geassocieerd met het mechanisme voor het bepalen van het bedrag in kwestie.

Evaluatieaspecten

Evaluatieobjecten kunnen onroerend goed, diensten, transport, huishoudelijke artikelen, intellectueel eigendom zijn - alles wat door het burgerlijk recht wordt voorzien als mogelijk onderwerp voor transacties waarbij natuurlijke personen en rechtspersonen betrokken zijn. De procedure voor het bepalen van de geldwaarde,waarvan de overdracht van het ene onderwerp van rechtsbetrekkingen naar het andere de basis vormt voor de overdracht van eigendomsrechten, geschiedt door middel van door beide partijen erkende methoden. Ze kunnen ook door derden worden aangeboden, maar onder voorbehoud van overeenstemming met de belangrijkste deelnemers aan de transactie.

Deze of andere soorten waarde van goederen, eigendommen of diensten kunnen, afhankelijk van de aard van de rechtsbetrekkingen, op verzoek van partijen of op grond van wettelijke vereisten worden bepaald. Zo is bijvoorbeeld bij vastgoedtransacties het gebruik van taxateurs in veel gevallen verplicht voor de eigendomsregistratie.

Evaluatiebenaderingen

Evaluatie, evenals bijvoorbeeld het bepalen van het type waarde, kan worden uitgevoerd in het kader van verschillende benaderingen. In de Russische zakelijke praktijk zijn er drie hoofdzaken: winstgevend, vergelijkend en duur. Overweeg hun essentie.

Inkomensmodel omvat het gebruik van methoden die zijn gebaseerd op de berekening van de geschatte inkomsten uit het mogelijke gebruik van de nieuwe eigenaar van het te beoordelen object - bijvoorbeeld huren. Het vergelijkende model omvat de studie van cijfers die de soorten eigendomswaarde van sommige objecten karakteriseren, met indicatoren van andere die in basistermen erg op elkaar lijken. Een taxateur bestudeert bijvoorbeeld bij het bepalen van de juiste monetaire indicator voor een appartement in de regel de bestaande voorstellen op de onroerendgoedmarkt. In het kader van het kostenmodel worden eventuele kosten berekend die nodig zijn om het object in een goede functionele staat te houden. Als een,Laten we zeggen dat iemand een tractor koopt, dan moet de taxateur die hij heeft ingehuurd, bij het bepalen van de kosten van dit type transport rekening houden met de mogelijke kosten die gepaard gaan met het repareren van apparatuur.

Waarde schatting resultaat

Zodra de soorten vastgoedwaarden zijn geanalyseerd en een passende waardering is gegeven, kan het resultaat worden gebruikt als richtlijn om de uiteindelijke prijs van de transactie te bepalen. Of voor andere doeleinden - bijvoorbeeld bij het sluiten van een verzekeringscontract, het verstrekken van een lening, het verkopen van een aandeel, enz. Laten we eens kijken welke soorten waarde worden onderscheiden bij de beoordeling van verschillende objecten door Russische experts. En ook hoe relevante informatie in de praktijk kan worden gebruikt.

Waardeclassificatie

Welke soorten waarde van een bepaald beoordelingsobject onderscheiden moderne experts? Er zijn hier veel classificatiecriteria. Overweeg een van de meest voorkomende modellen onder Russische economen.

Het bevat met name de marktwaarde. Dit is de prijs waarvan de waarde vaststaat op het moment van taxatie van het object, op voorwaarde dat het verkocht wordt in een concurrerend segment. Dat wil zeggen, de voorwaarden voor het bepalen van de juiste kosten zijn de beschikbaarheid van openbare informatie over de principes van productprijsstelling, de afwezigheid van belangrijke externe (regelgevende) factoren die de prijs beïnvloeden.

Er zit een investeringswaarde in het overwogen model. De indicatoren zijn geïdentificeerd om informatie te verstrekken aan personen die geïnteresseerd zijn in het investeren in een bepaald object. In sommige gevallende investeringswaarde kan overeenkomen met de marktwaarde. Maar het is niet altijd het geval. Soms wordt gelijktijdig met de investeringswaarde ook de liquidatiewaarde van het object berekend. De waarde ervan drukt het waarschijnlijke bedrag uit van mogelijke opbrengsten bij wederverkoop van het onderwerp van de transactie.

Er is een kadastrale waarde. Het doel van de oprichting is de inschrijving van een object in een bepaalde staat of brancheregister met het daaropvolgende gebruik van informatie door de relevante verklaringen. In de regel hebben we het in dit geval over de berekening van belastingen. De kadastrale waarde is meestal lager dan de marktwaarde als het gaat om onroerend goed, of ongeveer gelijk daaraan.

Er bestaat ook zoiets als verzekeringswaarde. Het betreft de berekening van het bedrag van de uitkeringen op grond van de verzekeringsovereenkomst. Tegelijkertijd wordt in sommige gevallen ook de vervangingswaarde van het object berekend. Dit is bijvoorbeeld het geval als de desbetreffende overeenkomst met de verzekeringsmaatschappij geen geldelijke vergoeding inhoudt, maar het object in geval van schade of storing in de oorspronkelijke functionele staat brengt.

Dus hebben we 4 soorten waarden overwogen die het meest voorkomen in de Russische economische school, evenals verschillende complementaire. Deze lijst is natuurlijk niet uitputtend. Er zijn private soorten marktwaarde, maar ook investeringen, of kadastrale, die betrekking hebben op de kenmerken van objecten met een verschillende, als optie, juridische status. Laten we nu verder gaan met het bestuderen van de essentie van objecten in relatie waarmee de corresponderende parameter wordt berekend inaspect van praktisch belang.

Bedrijfswaardering

Natuurlijk zijn er veel specifieke soorten objecten waarvan de waarde wordt bepaald. Een van de meest voorkomende in de Russische zakelijke praktijk zijn zaken en onroerend goed. In het eerste geval worden de totale activa van bedrijven, managementprincipes en activiteiten die winst genereren geëvalueerd. Alvorens de soorten ondernemingswaarde te bestuderen, is het nuttig om de doelen te bepalen waarmee het onderwerp van de overeenkomstige beoordeling wordt geconfronteerd.

Waarom waarde hechten aan zaken? De eerste optie hier zijn de vooruitzichten voor de verkoop van de onderneming. De eigenaar van het bedrijf kan besluiten een ander bedrijf op te nemen, maar eerst is het voordelig om het huidige in handen te geven van een andere eigenaar. Ook kan een bedrijfsbeoordeling worden uitgevoerd om de kwaliteit van het bedrijfsmanagement te verbeteren en mogelijke tekortkomingen in het managementsysteem te identificeren. Een andere mogelijkheid is om de aandacht van investeerders te trekken voor het geval er onvoldoende werkkapitaal is, of de onderneming zich tot taak heeft gesteld de markt uit te breiden, waardoor er behoefte is aan extra middelen. Bedrijfswaardering kan worden uitgevoerd bij het aanvragen van een lening - zij is het die in de regel als richtlijn dient voor het nemen van een beslissing over het verstrekken van een lening door een bank.

Bedrijfswaarderingswaarden

Welke soorten waarde zijn betrokken bij de waardering van ondernemingen? Welke principes worden hier het meest gebruikt? De belangrijkste soorten waarde die van toepassing zijn met betrekking tot bedrijfswaardering zijn markt en investeringen. Volgens sommige deskundigen, gezien de mogelijkheid om een onderneming te kopen,het is raadzaam dat de partner zich bij de analyse van de relevante prospects richt op de tweede richting. Aangezien een typische "markt"prijs voor een bedrijf een indicator is die niet altijd eenduidig spreekt over het ontwikkelingspotentieel van een onderneming. Maar als we het hebben over het identificeren ervan, dan kunnen de belangrijkste principes voor het berekenen van de benodigde getallen gebaseerd zijn op:

- bij vergelijking van beschikbare indicatoren met die typisch voor andere marktdeelnemers;

- over het bestuderen van de concurrentievoordelen van het bedrijfsleven;

- over de subjectieve visie van de experts die de beoordeling maken;

- over het bestuderen van de invloed van externe factoren.

Als het gaat om het bepalen van de investeringswaarde van een bedrijf, kunnen dezelfde principes van toepassing zijn, maar naast deze is het ook toegestaan om een aantal andere te gebruiken:

- modelleren van het gedrag van onderwerpen die betrokken zijn bij het bedrijfsleven (invloed van factoren);

- berekening van de winstgevendheid (stijging van de marktwaarde in de loop van de tijd).

Specifieke kostenindicatoren kunnen een potentiële zakelijke koper of investeerder tevreden stellen, afhankelijk van wat de geschatte omvang van de investering in het bedrijf is en wat de vooruitzichten zijn voor hun terugverdientijd. In veel gevallen kunnen beleggingen kredietoorsprong hebben. De waarde van de mogelijke winst moet niet alleen anders zijn dan nul, maar ook zorgen voor de betaling van rente aan de bank. Aanvullende richtlijnen bij de besluitvorming van beleggers, naast indicatoren die de markt- en investeringswaarde van het bedrijf weerspiegelen, kunnen zijn:

- de verwachte duurzaamheid van het bedrijf (het vermogen ominkomsten genereren in de loop van de tijd);

- correlatie van terugverdientijden met concurrerende bedrijven (misschien is het winstgevender voor een investeerder om in een ander bedrijf te investeren, en voor een koper - om het te verwerven);

- niveau van vertrouwen tussen partners.

De bovenstaande criteria kunnen behoorlijk subjectief zijn. Daarom zijn in de zakelijke praktijk de markt- en investeringswaarde van een bedrijf parameters, hoewel belangrijk, maar niet altijd een van de belangrijkste.

Een andere mogelijke factor zijn de kosten van het soort werk dat gepaard gaat met de evaluatie van een bedrijf voor investering of een mogelijke aankoop. Als de studie van de onderneming gepaard kan gaan met aanzienlijke investeringen die geen echte winst opleveren (bijvoorbeeld contact opnemen met externe experts, auditors en analisten), dan is het waarschijnlijk dat de investeerder of potentiële koper van de onderneming liever geen zaken doet met een bepaald bedrijf.

Onroerend goed taxatie

Het zal nuttig zijn om te bestuderen welke soorten vastgoedwaarde er zijn en welke benaderingen worden toegepast bij de beoordeling ervan. Maar laten we eerst, zoals in het geval van het bedrijfsleven, de doelen definiëren die worden nagestreefd door de deelnemers aan civielrechtelijke transacties van het overeenkomstige type. De noodzaak om de soorten vastgoedwaarde te bestuderen en om een taxateur in te schakelen, doet zich voor in de volgende hoofdgevallen:

- er is een transactie voor de verkoop van een appartement, kantoor, ander gebouw of pand;

- bedrijfsmiddelen worden geëvalueerd;

- de grootte van de belastbare basis wordt bepaald in termen van onroerend goedkosten.

Natuurlijk kunnen er in de praktijk meer redenen zijn voor een taxatie van onroerend goed. In sommige gevallen wordt het bijvoorbeeld noodzakelijk om naast de basisprocedures de soorten geschatte kosten te bepalen. Of - als een optie - om onroerend goed te evalueren om het over te dragen aan de behoeften van de staat.

Vastgoed taxaties

We hebben hierboven opgemerkt dat de belangrijkste soorten bedrijfswaarde markt en investeringen zijn. Bij onroerend goed kunnen dezelfde parameters worden onderzocht, maar in de regel komen daar nog een aantal andere bij. Namelijk - de kadastrale en verzekeringswaarde van het object. In sommige gevallen wordt ook vereffening bepaald. We hebben hierboven al gekeken naar de kenmerken van het bepalen van de markt- en investeringswaarde. In het geval van onroerend goed zijn de algemene principes en methoden over het algemeen vergelijkbaar met die welke worden gebruikt bij bedrijfswaardering. Ze worden alleen gebruikt wanneer ze meer aangepast zijn aan de specifieke kenmerken van de relevante markt: "concurrentie" wordt vervangen door "staat" (het niveau van reparatie, afwerkingsmaterialen en de kwaliteit ervan, enz.), "rendabiliteit" - door de verwachte " stijgt".

Laten we nu eens kijken hoe de cijfers voor de kadastrale, verzekerings- en liquidatiewaarden worden berekend. Ze hebben allemaal een aantal bijzonderheden. Elk type bepaalde waarde uit de vermelde wordt gekenmerkt door kenmerken in termen van waarderingsmethoden. Overweeg ze.

Als we het hebben over de kadastrale waarde van onroerend goed, dan neemt de taxateur als uitgangspunt de methodiekweerspiegeld in relevante wetgevende bronnen, aanbevelingen van het ministerie van Financiën en andere afdelingen die verantwoordelijk zijn voor het praktische gebruik van relevante informatie over huisvesting. In sommige gevallen kunnen ook criteria worden gebruikt die specifiek zijn voor het bepalen van de marktwaarde van een object. Verschillende technische documentatie kan worden bestudeerd.

Als het de taak is om de verzekeringswaarde van onroerend goed te bepalen, dan laat de taxateur zich in dit geval in de regel voornamelijk door marktmethoden leiden, maar aangepast voor de feitelijke inhoud van de verkoop- en aankooptransactie. Als iemand bijvoorbeeld een appartement koopt met een hypotheek, kan alleen het geleende bedrag worden opgenomen in de verzekeringskosten. En in dit geval kan de overeenkomstige basis voor de berekening van het bedrag onder het contract met verzekeraars lager zijn dan wanneer de netto marktwaarde van het appartement als basis zou zijn genomen.

Hypotheek is een voorbeeld van een marktsegment waar de liquidatiewaarde van een object praktisch significant kan zijn voor onderwerpen van civielrechtelijke transacties. Als een persoon of organisatie bijvoorbeeld niet voldoet aan de voorwaarden voor het terugbetalen van een lening, zal de bank waarschijnlijk besluiten het verpande pand te verkopen. Zelfs voordat een overeenkomst wordt ondertekend om een lening te verwerken, kan een financiële instelling de vooruitzichten voor de liquidatiecomponent van het project willen analyseren.

Houd er echter rekening mee dat sommige experts het ongepast vinden om de term "liquidatiewaarde" te gebruiken met betrekking tot onroerendgoedtransacties bij interactie met banken. Gevalhet feit dat de hypotheekovereenkomst standaard niet de verplichte overdracht van het appartement aan het eigendom van de bank inhoudt - het is slechts een veiligheidsmaatregel voor een lening. In zijn zuivere vorm impliceert de liquidatiewaarde de berekening van de prijs waartegen de eigenaar van een object (bijvoorbeeld een bedrijf) zijn eigendom kan verkopen (bijvoorbeeld vanwege het faillissement van de onderneming). Daarom moet de term in kwestie met de nodige voorzichtigheid worden gebruikt met betrekking tot onroerend goed.

Kosten is een constante waarde?

Veel moderne economen denken van niet. Tenzij we het natuurlijk hebben over een markteconomie, waarin plaats is voor het mechanisme van vrije prijsstelling op basis van vraag en aanbod. Ongeacht welke soorten waarde van de goederen worden onderzocht, elk van hen is een variabele waarde, een geschatte richtlijn die de partijen bij de transactie op een bepaald moment in de tijd kunnen gebruiken. Er zijn natuurlijk bedrijfstakken waar de volatiliteit van de relevante indicatoren minimaal is, bijvoorbeeld marktsegmenten die worden gedomineerd door overheidsopdrachten. Maar dit is eerder een uitzondering. Het vermogen om te navigeren in een veranderende omgeving van kosten is een van de belangrijkste concurrentievoordelen van elk modern bedrijf.